Jätteförluster från felsatsningar på exklusiva bostadsrätter under åren av byggyra ska nu absorberas i de ofta högt belånade bostadsutvecklarna.

Där har du problem. Det har blivit ett alldeles för stort utbud samtidigt som bolånereglering och annat har gjort att efterfrågan inte är lika stor längre, säger Tor Borg, nordisk analyschef på konsultbyrån JLL.

En del kommer försvinna

Omställningen är redan i full gång. Bostadsutvecklaren Oscar Properties har sålt av flera projekt och fastighetsbolaget Wallenstam har omvandlat bostadsrättsprojekt till hyresrättsbyggen. Senast i veckan stod det också klart att kristyngda Tobin Properties, vars aktie sedan årsskiftet tappat två tredjedelar av sitt värde, räddas av fastighetsbolaget Klövern.

En del bolag kommer att försvinna. En del kommer att sälja sina projekt eller affärer och en del blir säkert uppköpta, säger Borg.

Fast någon djupare kris tror han inte på. Konjunkturen är stark, räntorna låga, befolkningen växer och sysselsättningen är hög.

Projekt kommer att skjutas upp. Projekt kommer att läggas ned. Projekt kommer att ändra utseende helt och hållet. Men ska det få mer spridning ut i ekonomin eller på börsen, om det ska bli någon sorts krasch, krävs något mer, säger Borg.

Normalisering eller mjuklandning

Björn Wellhagen, näringspolitisk chef på Sveriges byggindustrier, gör samma bedömning.

Enstaka aktörer har problem och kommer att få problem. Och vi kommer säkert också att få se en del konkurser i det ledet. Men de underliggande faktorerna är fortfarande väldigt starka.

Både Borg och Wellhagen tonar ned risken för att problemen fortplantar sig ut i banker eller bland investerare. Och de beskriver nedgången på bostadspriserna under hösten som en normalisering eller en mjuklandning efter år av överhettning, med långsiktigt ohållbara prislyft.

En kraftig nedgång för byggandet ligger dock i farans riktning. Boverket räknar med en inbromsning till 73 500 byggstarter 2018, en nedgång från årets 76 000.

Jag skulle bli förvånad om det ens startas 60 000 byggen nästa år. Snarare 50 000, säger Tor Borg.

Behöver någonstans att bo

Wellhagen, som inte räknar in ombyggnationer, tror att det blir en nedgång från 73 000 i år till 65 000 nästa år.

Långsiktigt är Wellhagen mest orolig för tillgång till mark, finansieringsmöjligheter, infrastruktur och kompetent personal till byggsektorn. Efterfrågan på bostäder tror han kommer tillbaka.

Vi vet att om knappt tio år är vi ytterligare ungefär en miljon invånare i Sverige. De behöver ju också någonstans att bo.

Wellhagen tillägger att han på sikt även hoppas på en blocköverskridande uppgörelse om avregleringar på hyresmarknaden, ränteavdraget, reavinstskatten och fastighetsskatten.

Men det där kan man inte göra över en natt. Det måste anpassas över lång tid.